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1、问：我有160万现金，已婚有贷款记录，需要5成首付，想在在宝安西乡或者福永置业，有什么建议？

答：如果直接五成首付只能选个300万出头的房子，西乡，福永只能选到两房，建议沿着1号线、11号线、12号线，未来的20号线选筹楼龄新一点的房子，未来接盘人群更多，流通性更好。如果能加一点杠杆，建议把预算拉到400-500万预算，直接上三房。

2、问：老师，帮我点评一下我手上的几套房子，我在考虑需不需要现在卖掉，或者是做置换？

①福田景田青海大厦 ②罗湖布心的翡翠园小3房，周边环境很差。③宝安沙井的万科翡丽郡，楼层低。④坂田万科第五园一期的叠院6房。

答：

1.景田青海大厦和罗湖翡翠园八成是早年买入的老物业，但现在仍坚持持已经是在消耗获利红利。这两套可优先考虑出。

2.翡丽郡应该是近几年买入的物业，误打误撞买到了热点片区沙井，沙井炒的虽热，但却有硬伤，眼下却是遍布工厂和农民房，推倒重来是不现实的，所以沙井在整体上能否逆袭要打个问号。

并且未来几年沙井新房供应量太大，二手价格必然会受新房价格压制，已经错过了最佳出货时机了。这套只能低价出了。

3.万科第五园这套，属于资源错配，坂田是刚需刚改聚集地，6房的叠院在这里定位尴尬，乏人问津很正常。我如果没猜错，这四套至少三套是红本在手吧，又是一个两千万资金沉淀在房子里，房子不升值等于贬值的案例。

4.资产虽多，但都不优质，深圳已经过了普涨的时代了，尽早做优化！

3、问：大师兄你好，还过3年小孩要上小学，准备买罗湖的学位房，小两房。我自己也在罗湖上班。老师能推荐一下吗？总预算600，五成首付。

答：感谢付费咨询。如果600万总价两房考虑学位的话重点关注保税区福田外国语南校区九年制学位和石厦学校小学和中学，保税区的可以看看丽港湾，骏皇名居的小两房，都是花园社区，居住品质还可以，石厦考虑绿洲丰和两房，也是石厦北为数不多的花园社区。或者愿意赌一赌深中梅香学校的，也可以买下梅林的嘉鑫阳光雅居的小两房。如果对于小学追求没那么高，可以看看虹湾花园的小两房，次新小区，楼下商业地铁，不过户型没什么阳台。

当然还有一种方案，如果收入比较高的话，直接拉高杠杆，上个总价800-900的三房，一步到位。

4、问：大师兄你好，最近在看房，预算2300W带学区，纠结两套房子，该选哪个？一套是圣莫丽斯，上下叠拼2层带花园，6房+1房带深圳外国语龙华，据说地段生成绩很好。第二个是鸿威海怡湾，海景房，带深圳湾学校，4房，两本证！价格差不多，哪个更有优势呢？

答：你好，1、圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。自住和上学这个盘还可以，虽然不是顶级学位，但在龙华也是二哥了，居住舒适度在深圳能比得过的都不多。 2、鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区！

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